Grundinfos zu Mietrecht und Mieterhöhungen

Einige Grundinformationen zum Thema Mieten und Mieterhöhungen

Zulässige Mieterhöhungen in Kiel

In Kiel gelten die abgesenkte Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse.
Beides sind Instrumente der Bundesländer, um in bestimmten ausgewiesenen Regionen die Mietpreise zu begrenzen.

In ausgewiesenen Gebieten (u.a. in Kiel) liegt die abgesenkte Kappungsgrenze bei 15%. Das bedeutet, dass der Vermieter innerhalb von 3 Jahren die Miete nur um maximal 15 % und auch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen kann.

Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietung einer Bestandswohnung. Hier darf die Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Vermieter oder die Vermieterin ist unaufgefordert zur Auskunft über die vorherige Miete verpflichtet. Lag sie schon bei 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist keine weitere Mieterhöhung möglich.
Mieten können frühestens 15 Monate nach dem Einzug erhöht werden. Die Erhöhung ist, wie erwähnt, in Kiel auf 15% innerhalb von 3 Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt (Mietspiegel).

Bei Modernisierungen können Vermieter oder Vermieterinnen von den Modernisierungskosten neben einer möglichen “normalen Mieterhöhung“ maximal 8% (bisher 11 %) auf die Jahresmiete zeitlich unbegrenzt umlegen. Dies gilt nur für Mieterhöhungen, die nach dem 01.01.2019 angekündigt werden.

Renovierungen und Instandhaltungen dürfen nicht zu Mieterhöhungen führen.

Ortsübliche Vergleichsmiete / Mietspiegel

Die ortsübliche Vergleichsmiete findet man für Kiel im Netz unter: Der Kieler Mietspiegel.
Dort kann die Vergleichsmiete für die eigene Wohnung abgefragt werden.
So geht es: Auf der Seite: “Der Kieler Mietspiegel zum Herunterladen“ kann der “ Mietspiegel-Rechner“ gestartet werden.
Objekt eingeben (z.B. 3 Zimmer Wohnung) – weiter- Wohnungsgröße – weiter- Beschaffenheit (Baujahr) – weiter – Ausstattung (Küche, Bad usw.) – weiter – Wohnlage (Straße) – weiter: Auswertung : Vergleichsmiete für die eigene Wohnung

Natürlich sind die Vergleichsmieten je nach Wohnlage, Baujahr und Ausstattung sehr unterschiedlich.
So schwanken die mittleren Netto- Kaltmieten zwischen 6,83 € in Mettenhof bis auf 12,70 € in innerstädtischen Wohnlagen. Laut Fördebank lag die mittlere Netto-Kaltmiete für Kiel insgesamt 2018 bei 7,27 €.

Betriebskosten

Die Betriebskosten sind eine erhebliche Fehlerquelle bei Mietzahlungen. Der Deutsche Mieterverein geht davon aus, dass jede zweite Abrechnung falsch ist. Besonders bei großen Wohnungskonzernen wie VONOVIA oder der DEUTSCHEN WOHNEN kann das systematisch sein.
Es kann darüber hinaus aber auch an schlampiger und mangelhafter Kostenberechnung liegen.

Es lohnt sich in jedem Fall Betriebskostenabrechnungen zu überprüfen!

Die Art der Betriebskosten muss im Mietvertrag festgelegt sein. Das gilt auch für den Verteilungsschlüssel, mit dem die Betriebskosten auf den einzelnen Mieter oder die einzelne Mieterin umgelegt werden. Dieser Schlüssel kann sich am Verbrauch, der Größe des Haushalts, der Fläche der Wohnung oder dem Anteil der Wohneinheiten orientieren.
Am fairsten ist eine Umlage nach Verbrauch.

Die Betriebskostenabrechnung muss mindestens folgende Positionen beinhalten:
Abrechnungszeitraum – Verteilungsschlüssel – Auflistung der einzelnen Kostenpositionen –
Gesamthöhe – gegebenenfalls Angabe einer bereits erfolgten Vorauszahlung –
Falls es aufgrund unzureichender Angaben nicht möglich ist, Teile der Nebenkostenabrechnung zu überprüfen, ist die Abrechnung fehlerhaft. Hier empfiehlt sich mit dem schriftlichen Hinweis auf die fehlenden Angaben eine Zahlung unter „Vorbehalt“ (siehe weiter unten)
Mieter und Mieterinnen haben das Recht, alle Belege wie Rechnungen, Lieferscheine usw., die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen, einzusehen und zu überprüfen.

Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten
Die Betriebskosten müssen sich an dem Maßstab der „Wirtschaftlichkeit“ orientieren.
Das bedeutet, dass sie nicht überhöht sein dürfen und sich im Rahmen des Üblichen bewegen müssen. Zur Abschätzung des Üblichen dient ein „Betriebskostenspiegel“, der die durchschnittliche Höhe der Betriebskosten pro qm angibt.

Heizkostenabrechnungen sind gesetzlich gebunden. Danach müssen mindestens
50 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnet werden. Dazu muss eine Wohnung mit einem geeigneten Messgerät versehen sein. Vom Verbrauch unabhängige Heizkostenpauschalen oder ähnliche Abrechnungsverfahren sind gesetzlich nicht erlaubt.
Achtung: Die Reparatur einer Heizungsanlage ist keine Wartung! Sie darf nicht als Betriebskosten berechnet werden.

Da die Abrechnungen der Betriebskosten mit den einzelnen Positionen sehr kompliziert sein kann und manche Posten in ihrer Berechtigung auch unklar sein können, empfiehlt sich im Zweifelsfall immer eine fachliche Beratung (siehe unten) Die Zahlung der Betriebskosten sollte aber im Zweifel in jedem Fall unter „Vorbehalt“ erfolgen.
Denken Sie daran, dass manche Wohnungsunternehmen mit Ihrer Resignation rechnen und damit einen zusätzlichen Reibach machen.

Mietminderung bei Mängeln

Bei erheblichen Wohnungsmängeln, die der Mieter oder die Mieterin nicht zu verantworten hat, kann eine Mietminderung erfolgen. Dabei muss der Mangel dem Vermieter schriftlich mitgeteilt und eine Frist für die Schadensbeseitigung festgelegt werden. Die Frist muss angemessen sein.
Die Kürzung kann mit der kommenden Miete nach der Benachrichtigung des Vermieters geltend gemacht werden. Sie gilt nur für den Zeitraum zwischen Benachrichtigung und der Schadensbeseitigung.
Beispiele für erhebliche Mängel : Schimmel, Wasserschäden, defekte Heizungen, undichte Fenster, Baustellengerüst am Wohnhaus.
Höhe der Mietminderung: Die Höhe der Mietminderung ist gesetzlich nicht festgelegt. Man kann sich aber dabei auf Urteile berufen. Beispiele: Schimmelbefall in mehreren Räumen ohne eigenes Verschulden -25%, Mangelhafte Heizung mit nur 19 Grad – 5%, mit nur 15 Grad – 30%,
Totalausfall -100 % Achtung! Eine zu hohe oder “ungerechtfertigte Mietminderung“ wird als nicht bezahlte Miete gewertet. Bei Mietminderungen sollte man sich möglichst immer beraten lassen.
(Muster für eine schriftliche Mängelanzeige weiter unten)

Zahlung unter Vorbehalt

Durch die Bezahlung einer Rechnung oder auch der Miete „unter Vorbehalt“ bringt der Zahlende zum Ausdruck, dass er mit der Forderung oder mit deren Höhe nicht einverstanden ist. Dadurch wird die Möglichkeit eröffnet, sich z.B. einen strittigen Betrag zurückzuholen. Das ist zwar auch ohne Vorbehalt möglich. Doch in diesem Fall liegt die Beweislast bei dem Zahlenden. Bei einem Vorbehalt liegt sie beim Zahlungsempfänger. In diesem Fall ist also der Zahlungsempfänger verpflichtet, die Berechtigung seiner Forderung nachzuweisen. Es findet also eine Umkehrung der Beweislast statt. Durch die Zahlung unter Vorbehalt gewinnt der Zahlende Zeit, die Streitfrage zu klären und sich den Betrag zurückzuholen.

    Voraussetzungen:

  • Der Zahlende muss dem Empfänger schriftlich mitteilen, warum und auf welcher Grundlage er seine Zahlung unter Vorbehalt leistet.
  • Der Zahlende muss zur Klärung der Streitfrage eine Frist setzen. Dabei geht es in der Regel um zwei Wochen.

Die Zahlung „unter Vorbehalt“ empfiehlt sich besonders bei einer Mietminderung bei Mängeln. Wenn der Mieter oder die Mieterin von vornherein den strittigen Betrag mit der Miete nicht überweist und sich das als unberechtigt erweist, kann das als Zahlungsrückstand gewertet werden.

Abtretungserklärungen beim Jobcenter

Leistungsempfänger nach dem SGB II (Hartz IV) wird in der Regel bei der Antragsabgabe eine sog. Abtrittserklärung bezüglich ihrer Mietzahlungen empfohlen. Bei einer solchen Erklärung übernimmt das Jobcenter die Überweisungen der Kosten des Unterhalts an den Vermieter oder die Vermieterin. Das hat den Vorteil, dass man sich nicht mehr zu kümmern braucht. Es hat aber den Nachteil, dass der Vermieter oder die Vermieterin den Status als Hartz IV – Empfänger erfährt. Kann man darüber hinaus nicht mehr die eigene Mietzahlung vornehmen, entfällt auch die Möglichkeit, Druck auf Vermieter auszuüben, um Forderungen zur Mängelbeseitigung durchzusetzen. Unter diesem Gesichtspunkt empfiehlt es sich, keine Abtretungserklärungen zu unterschreiben oder vorhandene zurückzunehmen.

Kündigung und Kündigungsfristen bei Mietrückständen

Mietrückstände von über einer Monatsmiete in zwei aufeinander folgenden Monaten oder ein Rückstand von zwei Monatsmieten, der sich in mehreren Monaten angesammelt hat, können zur Kündigung führen. Eine vorherige schriftliche Abmahnung ist erforderlich.
Kündigungsfristen : Bei weniger als 5 Jahren Wohndauer: 3 Monate, nach 5 Jahren 6 Monate und nach 8 Jahren 9 Monate.

Beratungen:

Grundsätzlich sind Beratungen zu Mietrechtsfragen natürlich bei Anwältinnen und Anwälten, die sich auf Mietrecht spezialisiert haben, sowie bei dem Kieler Mieterverein möglich. Für die Beratung beim Mieterverein ist eine Vereinsmitgliedschaft erforderlich (Jahresbeitrag: 120,- €, Sozialbeitrag: 84,-€)
Falls die Einkommensverhältnisse weder Anwaltshonorare noch den Vereinsbeitrag bei dem Mieterverein ermöglichen, kann man einen BERECHTIGUNGSSCHEIN bei dem zuständigen Amtsgericht beantragen, durch den die Kostenübernahme erfolgt. Dazu ist die Vorlage eines aktuellen Einkommensbescheids, der Mietvertrag und ein aktueller Kontoauszug nötig.
Mit einem Beratungshilfeantrag kann dann eine Anwältin oder ein Anwalt aufgesucht werden.
Sollte es im weiteren Verfahren zu einer Klage und einem Prozess kommen, kann über den Anwalt oder die Anwältin Prozesskostenhilfe beantragt werden.
Es empfiehlt sich, eine Kanzlei aufzusuchen, die kompetent in Mietrechtsfragen ist und die auch dafür bekannt ist, Menschen mit einem geringen Einkommen in ihren Aliegen engagiert zu vertreten.
Für den Kieler Mieterverein kann bei dem städtischen Amt für Grundsicherung eine KOSTENBÜRGSCHAFT für maximal zwei Jahre beantragt werden, die dann ohne Beitragszahlung eine Beratung durch den Mieterverein ermöglicht.

Leistungsbezieher nach dem SGB II können eine Kostenübernahme für den Mieterverein auch beim Jobcenter beantragen. Dort wird kurz vorgetragen, dass es mietrechtliche Probleme gibt und eine Unterstützung durch den Mieterverein nötig ist. Der Mitarbeiter des Jobcenter-Callcenters leitet das Anliegen an den jeweiligen Sachbearbeiter oder die Sachbearbeiterin weiter. Die oder der wendet sich dann an den Leistungsbezieher oder die Leistungsbezieherin und lässt sich die Probleme schildern. Möglicherweise werden per Post auch noch Unterlagen angefordert. Wenn der Mitarbeiter oder die Mitarbeiterin des Jobcenters entscheidet, dass eine Unterstützung durch den Mieterverein angezeigt ist, wird eine Kostenübernahme ausgestellt und der Leistungsbezieherin oder dem Leistungsbezieher zugeschickt. Damit kann man sich dann an den Mieterverein wenden.

Musteranschreiben für Mängelanzeigen bei Vermietern (download)

Weiterführende Links:

BGH Urteile
Mietrecht von A-Z

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.